警惕房产纠纷中的不可抗力因素

可将新政作为不可抗力为抗辩，如法院不予支持，可以合同法司法解释中规定的情势变更原则作为抗辩，确因新政出台导致付款能力不足的应能解除合同。

不可抗力因素是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。如:(1)自然灾害,如台风、洪水、冰雹、泥石流;(2)**行为,如征收、征用;(3)社会异常事件,如罢工、骚乱。

延期交房的不可抗力因素一般有以下几种情况:

(一)自然原因，如洪水、地震等人类无法控制的灾害事故;

(二)政府行为，如政府禁止令、征收、征用等引起的。其中，和大家密切相关的是，政府行政机关在购房合同履行期间内制定新的行政法规等政策性文件，例如最近新出的房产限购令等。此时开发商也无权要求购房者承担合同不能履行的责任;

(三)社会环境原因，如战争、罢工、骚乱等。

一般来说，开发商延期交房包括两种情况:

(一)正常延期交付。正常延期交付主要指由于施工迟延或者相关政府手续办理迟延、市政配套迟延等导致的房屋交付逾期。这种延期交付属于延后交房时间，购房者给开发商一定的宽限期，经过一段时间等待就可以收房的情况;

(二)非正常延期交付。非正常延期交付主要指由于开发商经济实力、相关政府手续违法且无法办理等导致开发商不能或者短时间内不能交付房屋的情形。

我国《民法通则》第153条对“不可抗力”作出明确规定，即指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。依据该项规定，“不可抗力”表现为一种客观情况，且该情况的出现须同时具备不能预见、不能避免和不能克服三个条件。发生“不可抗力”事件后，因“不可抗力”影响合同继续履行的，当事人免于承担违约责任。在商品房买卖合同里，开发商对于延期交房的免责理由一般说是“不可抗力”，可是开发商往往扩大了“不可抗力”的范围。如施工中遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决、合同订立后政府颁布的法规和原来不同、施工配套的批准和安装的延误等认定为“不可抗力”。

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